בדיקות לפני קניית דירה

קניית דירה יד שנייה נראית לעיתים פשוטה: מוצאים דירה, מסכימים על מחיר וחותמים על הסכם מכר. בפועל, רוב הסיכונים אינם נראים בביקור ובדיקה פיזית של הדירה. הם מצויים ברישומים, במסמכים ואף בסעיפים שעשויים להיות בעייתיים בנוסח החוזה. כדי לצמצם הפתעות, כדאי לבצע בדיקות משפטיות טרם החתימה ובוודאות, טרם העברת כספים. במאמר זה נסביר מה עדיף לבדוק.

המידע כללי. לכל עסקה יש מאפיינים ייחודיים והיא שונה, ולכן כדאי לבדוק את הפרטים הספציפיים עם עורך דין מייצג בעסקה.

מי מייצג אתכם בעסקה

בעסקת מכר יש לקונה ולמוכר אינטרסים שונים. עורך דין המייצג את המוכר, או משרד תיווך אשר תורם לגיבוש התנאים המסחריים בעסקה, אינם מייצגים אתכם ולא בהכרח ישקפו את האינטרסים שלכם בעסקה. לכן, ההמלצה החד משמעית היא להתקדם לעסקת מכר עם עורך דין עצמאי מטעמכם, שפועל עבורכם בלבד ומייצג את האינטרסים שלכם בצורה המיטבית. עורך דין מטעמכם נכנס לתמונה לפני חתימה על כל מסמך, גם על "הסכם מסגרת" או "זיכרון דברים" (שעדיף בכל מקרה להימנע מסיכום שכזה) או אפילו על "הזמנת שירותי תיווך". על התחום הרחב ראו מקרקעין ונדל"ן.

1. נסח הרישום (טאבו)

הצעד הראשון הוא הפקת נסח לשכת רישום או חברה משכנת, עדכני למועד המו"מ, המשקף את הזכויות במקרקעין. בנסח בודקים בין היתר:

• מי בעל הזכויות הרשום, האם המוכר הוא אכן בעל הזכות, האם ישנם בעלים נוספים אשר חתימתם נדרשת.
• סוג הזכות: בעלות, חכירה, או זכות אחרת, ומשך החכירה אם מדובר בחכירה.
• שעבודים: משכנתא רשומה לטובת בנק, שאותה יש לסלק בעת העסקה. אופן הביצוע הוא עניין שיש לקחת בחשבון בניסוח תנאי הסכם המכר.
• הערות והערות אזהרה: הערה לטובת קונה קודם, עיקול, או כל הערה קיימת העלולה לפגוע בעסקה. הערת אזהרה היא רישום שנועד להגן על זכות של קונה, ולכן חשוב להבין למי היא רשומה.
• רישום בית משותף: האם הדירה רשומה כיחידה נפרדת, ומה מצבו הרישומי של הבניין.

אם הדירה אינה רשומה בטאבו, למשל כשהיא בחברה משכנת, בעמידר או בזכויות ברשות מקרקעי ישראל, נדרשת בדיקה נוספת ואישורים מתאימים.

2. מצב תכנוני והיתרי בנייה

לא כל מה שנראה בדירה נבנה כדין. כדאי לבדוק:

• האם יש היתר בנייה לדירה, לשינויים שנעשו מההיתר ולתוספות בנייה? לדוגמה מרפסת סגורה, חדר על הגג, מחסן או חניה.
• האם יש צווי הריסה או הליכים תכנוניים תלויים ועומדים.
• האם מה שנמכר בפועל תואם את מה שרשום ואת מה שהיתר הבנייה מאפשר.

חריגות בנייה עשויות להשפיע על היכולת למכור בעתיד, על הוצאות בעתיד ולעיתים גם על הליך אישור קבלת משכנתא.

3. חובות והתחייבויות של המוכר

לפני העברת הכסף יש לוודא שאין חובות שנשארים על הדירה או עליכם:

• אישורים מהרשות המקומית על העדר חובות בגין ארנונה והיטלים.
• אישור מוועד הבית או מחברת הניהול על העדר חובות.
• חשבונות חשמל, מים וגז ונוהל העברתם לשם הקונה.
• מצב המיסוי: מס שבח של המוכר ומס רכישה של הקונה. כדאי להבין מראש מי מהצדדים אחראי למה, ולבדוק את הזכאות להקלות לפי הדין התקף במועד העסקה, בעזרת רואה חשבון או עורך דין.

4. הדירה עצמה והמצב הפיזי

בדיקה משפטית אינה תחליף לבדיקה הנדסית. לפני החתימה כדאי לשקול ביקור של בודק בנייה או מהנדס, ולכלול בחוזה הוראות ברורות על מצב הדירה ועל ליקויים שנמצאו. ככל שהמוכר ידע על ליקוי ולא גילה אותו, ייתכנו לכך השלכות, והדבר נבחן בכל מקרה לגופו.

5. החוזה

בחוזה המכר כדאי לשים לב במיוחד ל:

• תיאור הנכס המדויק: גוש, חלקה, תת חלקה, שטח, חניה, מחסן ושטחים משותפים.
• לוח התשלומים: מה משולם, מתי, ולמי. תשלום ראשון לפני בדיקות הוא סיכון.
• מועד פינוי ומסירה ומה קורה אם המוכר מאחר.
• סילוק משכנתא: מנגנון ברור שמבטיח את סילוק השעבוד בתחילת התשלום וששחרורו נרשם.
• פיצוי מוסכם והפרה: מה התנאים ומה ההשלכות על כל צד אם העסקה לא מושלמת.
• רשימת המטלטלין וההצמדות בדירה, כמו מזגנים, ארונות ואביזרים.

6. דייר קיים בדירה, שכירות ומצב החזקה

אם הדירה מושכרת או מוחזקת בידי אדם אחר, חשוב לעגן את ההסדרים ביחס לכך לפני החתימה, כך שימצאו ביטוי בהסכם המכר. יש לבדוק את חוזה השכירות, את תקופתו ואת זכויות השוכר, ולעגן בחוזה המכר אם הדירה נמסרת פנויה או עם השוכר. כדאי גם לבדוק אם יש זכויות של בן זוג או של אדם נוסף בדירה, וכן אם המוכר הוא תושב חוץ, יורש או נציג של בעלים אחר, שאז נדרשים בדרך כלל מסמכים נוספים לאישור סמכותו לחתום.

7. רישום העסקה והגנה על הכסף

אחרי החתימה כדאי לדאוג לרישום הערת אזהרה לטובת הקונה, כדי להגן עליו מפני עסקאות סותרות ועיקולים של נושי המוכר. בהמשך, מעבירים את הזכויות על שם הקונה ומסלקים את השעבודים. כאשר יש משכנתא לקונה, יש גם לתאם עם הבנק את שלבי העסקה, כי לעיתים הוא קובע תנאים לשחרור הכסף.

רשימת בדיקה קצרה

1. נסח רישום עדכני נבדק, לרבות שעבודים והערות.
2. הבעלות מתאימה לצדדים החותמים, ויש חתימות של כל הבעלים.
3. היתרי הבנייה קיימים ותואמים את הנכס.
4. התקבלו אישורי העדר חובות מהרשות המקומית ומוועד הבית.
5. סילוק המשכנתא של המוכר מוסדר בחוזה.
6. נבדקו היבטי המיסוי של שני הצדדים.
7. נקבע מועד פינוי ומסירה וסנקציה על איחור.
8. תוכנן רישום הערת אזהרה מיד לאחר החתימה.

לסיכום

בדיקות לפני קניית דירה יד שנייה נועדו לוודא שאתם רוכשים נכס שהמוכר רשאי למכור, בלי חובות ובלי הפתעות תכנוניות, ובחוזה שמגן גם עליכם. אם אתם לקראת רכישה, אפשר לפנות אלינו ולבדוק את הדירה והחוזה לפני שחותמים. מי שרוכש דירה חדשה מקבלן, מוזמן לקרוא גם את המאמר קניית דירה מקבלן.

המידע במאמר הוא כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואינו מחליף בדיקה של המקרה הספציפי.