רכישת נכס ביוון

יוון היא יעד מוכר לישראלים שמחפשים בית נופש, השקעה או בסיס שני עם קירבה לישראל באירופה. הקרבה, האקלים והיצע הנכסים מושכים, ועם זאת, רכישה במדינה זרה מתנהלת בהתאם לכללים אחרים מאלה שאנחנו רגילים אליהם בישראל. במדריך הזה נסביר, מהצד הישראלי, אילו שלבים משפטיים כדאי להכיר טרם החתימה ואילו שאלות כדאי לשאול או רלוונטיות עבורנו.

חשוב להדגיש מראש: הדין היווני חל על העסקה עצמה, ולכן כל שלב בה נבדק עם עורך דין מטעם משרדנו, ביוון, המוסמך לעסוק בדין היווני. עורך דין ישראלי יכול ללוות אתכם בצד הישראלי של התהליך, לתאם עם עורך הדין המקומי ולוודא שהמסמכים שלכם מוכנים כראוי, אבל הוא אינו מחליף ייעוץ מקומי.

דגש מרכזי בהתנהלות: יש לוודא כי עורך דין עצמאי מטעמנו מייצג, לא מטעם המוכר

בעסקאות בחו"ל קורה לא פעם שהמוכר, המתווך או היזם מציעים "עורך דין שאנחנו עובדים איתו" (אין בכך פסול כשלעצמו). מטבע הדברים, עו"ד המייצג אתכם צריך להיות עורך דין שפועל בשבילכם בלבד, ללא תלות בסגירת העסקה כתנאי לתשלום. יש לוודא, בין היתר:

• מה בדיוק כלול בשירות: אילו בדיקות בוצעו, דגשים בניסוח חוזה, ליווי בחתימה, או גם רישום או לחילופין לוודא כי הרישום יושלם?
• האם הוא מדבר עברית או אנגלית או יוונית, ובאיזו מתכונת יתקבל הדיווח אליכם?
• מהם ההוצאות הנלוות לעסקה המתווספות.

בדיקת הנכס לפני כל התחייבות

לפני שמשלמים מקדמה, כדאי שעורך הדין המקומי יבדוק את מצבו המשפטי של הנכס. הבדיקות הרגילות כוללות, בין היתר:

1. בעלות ורישום. האם המוכר הוא הבעלים הרשום, ובאיזה מרשם הנכס רשום. ביוון פועלים הן מרשם מקרקעין ישן והן מערכת רישום חדשה (קדסטר) שעוברת הרחבה הדרגתית, ולכן חשוב לברר היכן הנכס רשום ומה מצב הרישום.
2. שעבודים ועיקולים. האם רשומים על הנכס משכנתאות, עיקולים או זכויות של צד שלישי.
3. רישוי ובנייה. האם הנכס נבנה בהיתר, והאם קיימות חריגות בנייה או הליכי אכיפה. בנכסים ישנים ובנכסים בכפרים זו שאלה שחוזרת הרבה.
4. חובות. חובות מיסים מקומיים, חשבונות ודמי ניהול שעלולים להישאר על הנכס.
5. שותפים בנכס. נכס שירשו כמה אחים, למשל, מחייב לוודא שכל הבעלים חותמים על המכירה.
6. הגבלות מיוחדות. בעסקאות באזורי גבול או באזורים מסוימים עשויות לחול דרישות היתר לרוכשים מחוץ לאיחוד האירופי. את התחולה בנכס הספציפי יש לברר עם עורך הדין המקומי.
7. חוות דעת אדריכל. במסגרת הבדיקות המקדמיות ניתן לשקול קבלה של חוות דעת מאדריכל מקומי בקשר עם זכויות הבנייה.

המטרה אינה להפחיד אלא לוודא שאתם יודעים מה אתם קונים לפני שאתם מתחייבים.

השלבים המקובלים בעסקה

המבנה המדויק משתנה לפי הנכס והצדדים, אבל התהליך נראה בדרך כלל כך:

• הכנה אישית. רוכש זר נדרש בדרך כלל להשיג מספר זיהוי מס מקומי ולעיתים חשבון בנק. עורך הדין המקומי מטעמנו מסביר מה נדרש בפועל.
• הסכם מקדמי. לעיתים נחתם הסכם מקדמי או התחייבות, ומשולמת מקדמה. כאן חשוב במיוחד לבדוק תנאים מתלים, מועדים, ומה קורה אם הבדיקות מגלות בעיה.
• חתימה בפני נוטריון. ביוון שטר המכר נחתם בדרך כלל בפני נוטריון מקומי, והוא גם שותף לבדיקת המסמכים ולרישום.
• רישום ותשלומי מס. בד בבד עם חתימת העסקה, זו נרשמת במרשם הרלוונטי. מיסים, היטלים ושכר טרחה נקבעים לפי היקף העסקה, הדין והמדיניות העדכניים, ולכן כדאי לקבל פירוט כתוב ועדכני מעורך הדין המקומי טרם החתימה, ובוודאי שלא להסתמך על טבלאות כלליות באינטרנט.

ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל

לא תמיד אפשר להגיע ליוון לחתימה. במקרים כאלה אפשר למנות נציג שיחתום בשמכם, והדרך המקובלת היא ייפוי כוח נוטריוני. כך זה נראה בדרך כלל מהצד הישראלי:

1. עורך הדין המקומי מנסח, או מאשר, את נוסח ייפוי הכוח ואת ההרשאות שבו.
2. אתם חותמים עליו בישראל בפני נוטריון, שמאמת את זהותכם ואת חתימתכם.
3. המסמך מקבל אפוסטיל, אישור שמאפשר להשתמש במסמך ציבורי ישראלי במדינה חברה באמנת האג. בישראל האפוסטיל ניתן על ידי הגורם המוסמך לכך.
4. לעיתים נדרש תרגום מוסמך ליוונית של המסמך, ולעיתים ניתן להסתפק בנוסח בשפה האנגלית.

כדאי להגדיר בייפוי הכוח בדיוק מה הנציג מורשה לעשות, לאיזה נכס ובאיזה סכום, ולקבוע תוקף. ייפוי כוח כללי מדי הוא סיכון מיותר. מידע נוסף על ההליך מופיע בעמוד משפט בינלאומי.

הצד הישראלי: דיווח ומיסוי

רכישת נכס בחו"ל אינה רק עניין מקומי. כתושבי ישראל, ייתכנו חובות בישראל, למשל דיווח על נכסים ועל הכנסות מחו"ל, בהתאם לדין הישראלי ולנסיבותיכם. הכנסה משכירות של הנכס, או רווח ממכירתו בעתיד, עשויים להיות כפופים למס הן ביוון והן בישראל, עם מנגנונים למניעת כפל מס לפי אמנה בין המדינות. אל תניחו שהדברים "מסתדרים לבד", ופנו לרואה חשבון או ליועץ מס שמכירים את שתי המערכות לפני הרכישה ולא אחריה.

מימון והעברת הכסף

אם אתם מעבירים כסף ליוון, שמרו תיעוד של מקור הכספים ושל כל העברה. גם בנקים ישראליים וגם בנקים בחו"ל מבקשים הסברים על מקור ההון בעסקאות גדולות. במידה וניתן מימון לעסקה, ניתן לבדוק מראש אם הבנק המקומי מלווה לתושבי חוץ, ובאילו תנאים.

ירושה ותכנון קדימה

נכס ביוון הוא גם נכס לצורכי ירושה. מי שיורש אותו ידרוש בחינה של הדין היווני ושל הדין הישראלי, ולעיתים של שני הצוואות. כדאי לתכנן זאת מראש, בעת הרכישה, ולא כשכבר מאוחר. הרקע הישראלי מופיע במאמר איך עורכים צוואה בישראל, ובמקרה של נכס בחו"ל כדאי להתייעץ גם עם עורך דין מקומי על ההשלכות.

טעויות נפוצות

להלן פירוט טעויות נפוצות:

• חתימה על הסכם מקדמי ותשלום מקדמה לפני בדיקת הנכס.
• הסתמכות על עורך דין או מתווך שמטעם המוכר.
• חתימה על ייפוי כוח רחב מדי.
• התעלמות מהצד הישראלי: דיווח, מס ותכנון ירושה.
• הסתמכות על מידע כללי באינטרנט במקום על ייעוץ מקומי עדכני.

לסיכום

קניית נכס ביוון יכולה להיות עסקה טובה כשהיא מלווה בבדיקות נכונות, בעורך דין מקומי עצמאי ובהכנה נכונה של המסמכים בישראל. אם אתם שוקלים רכישה כזו, אפשר לפנות אלינו לשיחה ראשונה על הצד הישראלי של העסקה, כולל ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל ותיאום עם עורך דין מקומי. המידע במאמר הוא כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואינו מחליף בדיקה של הדין היווני עם עורך דין במדינה.