רכישת נכס בפורטוגל

פורטוגל עולה בשנים האחרונות כיעד אפשרי לרכישת דירת נופש ואף רכישת דירה אגב מהלך רילוקיישן על ידי ישראלים רבים. דירה כאמור יכולה להיות השקעה או בסיס שני באירופה. כמו בכל רכישה משמעותית בחו"ל, הנכס, החוזה וההליכים כפופים לדין המקומי ולא לדין הישראלי, ולכן מה שמוכר לנו במסגרת ניסיון העבר שלנו בביצוע עסקה בישראל אינו בהכרח מתאים. במדריך הזה נסביר, מהצד הישראלי, מה חשוב וכדאי לבדוק לפני שמתחייבים ואילו שלבים כדאי כבר להכיר מראש.

חשוב להדגיש: הדין הפורטוגלי חל על העסקה עצמה, ולכן תיבחן על ידי עורך דין מקומי המוסמך לעסוק בפורטוגל. עורך דין ישראלי מלווה אתכם בצד הישראלי של התהליך, מתאם מול עורך הדין המקומי ומכין את המסמכים שלכם, אך אינו משמש תחליף לייעוץ משפטי מקומי.

קודם כול: עורך דין שפועל בשבילכם ומטעמכם

בעסקאות בחו"ל מקובל שהמוכר, היזם או המתווך מציעים "עורך דין שאנחנו עובדים איתו". אין בכך פסול כשלעצמו, אבל מי שמייצג אתכם צריך לפעול עבורכם בלבד. כדאי לברר מראש:

• מי משלם לעורך הדין, ומה בדיוק כלול בשירות: בדיקות, סקירת החוזה, ליווי החתימה והרישום. עניין זה מתחזק פעמים רבות ברכישת דירה מקבלן המציע את עוה"ד של החברה לייצוג הצדדים לעסקה.
• באילו שפות הוא עובד, ובאיזו צורה ידווח לכם על התקדמות העסקה.
• אילו הוצאות נוספות צפויות. מומלץ לקבל פירוט כתוב ועדכני לפני התחייבות.

בדיקת הנכס לפני כל תשלום

לפני שמשלמים מקדמה, יש לפנות לעורך הדין המקומי לבדיקת מצבו המשפטי של הנכס. הבדיקות הנפוצות כוללות:

1. בעלות ורישום. האם המוכר הוא הבעלים הרשום של הנכס, והאם הרישום בפנקס המקרקעין תואם את הפרטים הללו. בפורטוגל קיימים גם רישום מקרקעין וגם רישום מיסוי נפרד, וכדאי לוודא ששניהם עקביים ותואמים.
2. שעבודים וזכויות צד שלישי. משכנתאות, עיקולים או זכויות של אחרים הרשומים על הנכס.
3. היתר שימוש ואישורי בנייה. האם לנכס יש היתר שימוש מתאים לייעוד שלו (מגורים, תיירות וכדומה), והאם הבנייה בפועל תואמת את ההיתר.
4. חובות. חובות מיסים מקומיים, דמי ניהול של הבניין וחשבונות שוטפים, לרבות בקשה לאסמכתאות תשלום.
5. מצב הבניין והחלטות הדיירים. בבניינים משותפים כדאי לברר אם התקבלו החלטות ועד בית / אסיפה כללית על שיפוצים או על הוצאות משותפות שיחולו על הקונה.
6. הגבלות על ייעוד הנכס. אם תכננתם להשכיר את הנכס לטווח קצר, בררו מראש מול עורך הדין המקומי אם הדבר מותר באותו נכס והאם קיים רישיון מתאים ובאותו אזור.

המטרה אינה ליצור לחץ, אלא לוודא שאתם יודעים מה אתם קונים טרם כניסה להתחייבות.

נכס קיים או נכס בבנייה

מי שרוכש נכס בפרויקט שעדיין בבנייה צריך להתייחס אליו כאל רכישה מקבלן, ולשאול שאלות דומות לאלה שנשאלות בישראל:

• מי הבעלים של הקרקע, והאם היא משועבדת לבנק המממן את הפרויקט.
• מה קורה לכספים ששילמתם אם הפרויקט מתעכב או נעצר, ואילו בטוחות קיימות. כיצד כספי הרוכש מובטחים.
• מתי צפויה המסירה, האם ישנו בחוזה פיצוי או מנגנון בגין איחור, ומהו המפרט המחייב.
• מתי יונפק היתר הבנייה ומי אחראי להשלים את הרישום ע"ש הקונה.

נכס קיים מאפשר לראות ולבדוק את מה שנרכש, אך אינו פוטר מבדיקות מקדמיות ובכלל זאת, סטטוס רישום, שעבודים והיתרים.

השלבים המקובלים בעסקה

המבנה המדויק משתנה לפי העסקה, אך התהליך נראה בדרך כלל כך:

• בדיקות מקדמיות בידי עורך דין מקומי, לפני כל התחייבות כספית.
• הסכם מקדים. בפורטוגל מקובל לחתום על הסכם מקדים מחייב, שבעת החתימה עליו מבוצע תשלום מקדמה. בגוף הסכם זה חשוב להבין מראש מה קורה אם אחד הצדדים חוזר בו, ומהם התנאים המתלים, כמו אישור משכנתה או השלמת בדיקות.
• חתימה על שטר ההעברה והעברת הבעלות. ההעברה נעשית בהליך רשמי, ובמסגרתו מוסדרים תשלום המיסים ורישום הזכויות. את המועדים והדרישות המדויקים יפרט עורך הדין המקומי.
• מספר זיהוי לצורכי מס. רוכשים זרים נדרשים בדרך כלל להשיג מספר זיהוי מס פורטוגלי לפני העסקה. עורך הדין המקומי יסביר איך משיגים אותו ומי יכול לייצג אתכם בהליך.
• מיסים והיטלים. שיעורי המס והעלויות משתנים עם הזמן ותלויים בסוג הנכס ובנסיבותיכם. אל תסתמכו על טבלאות כלליות באינטרנט או על דברי המוכר. קבלו פירוט כתוב ועדכני מעורך הדין המקומי או מהרשות המקומית המוסמכת.

ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל

אם אי אפשר להגיע לפורטוגל לחתימה, אפשר למנות נציג שיחתום בשמכם. הדרך המקובלת היא ייפוי כוח נוטריוני, ובדרך כלל התהליך מהצד הישראלי נראה כך:

1. עורך הדין המקומי מאשר את הנוסח ואת ההרשאות הנדרשות.
2. אתם חותמים בישראל בפני נוטריון, שמאמת את זהותכם ואת חתימתכם.
3. המסמך מקבל אפוסטיל, אישור שמאפשר להשתמש במסמך ציבורי ישראלי במדינה החברה באמנת האג. ישראל ופורטוגל חברות באמנה.
4. לעיתים נדרש תרגום מוסמך של המסמך.

כדאי להגדיר בייפוי הכוח במדויק מה הנציג רשאי לעשות, לאיזה נכס ובאיזה היקף, ולקבוע תוקף. ייפוי כוח כללי מדי הוא סיכון מיותר. מידע נוסף על התחום בעמוד משפט בינלאומי.

הצד הישראלי: דיווח ומיסוי

רכישת נכס בחו"ל אינה רק עניין מקומי. כתושבי ישראל, ייתכנו חובות בישראל, כגון דיווח על נכסים ועל הכנסות מחו"ל, לפי הדין הישראלי ונסיבותיכם. הכנסה משכירות, או רווח ממכירה עתידית, עשויים להיות כפופים למס בשתי המדינות, עם מנגנונים למניעת כפל מס. אל תניחו שהכול "מסתדר לבד". פנו לרואה חשבון או ליועץ מס שמכירים את שתי המערכות לפני הרכישה ולא אחריה.

מימון והעברת הכסף

בעסקאות גדולות גם בנקים בישראל וגם בנקים בחו"ל מבקשים הסברים על מקור הכספים. שמרו תיעוד של מקור ההון ושל כל העברה. אם אתם שוקלים משכנתה מקומית, בררו מראש אם הבנק מלווה לתושבי חוץ ובאילו תנאים.

רכישה כחלק מתוכנית של מעמד או הגירה (גולדן ויזה)

לעיתים רכישת נכס נבחנת כחלק משיקולים של מגורים או מעמד בפורטוגל. הכללים בנושא זה משתנים ונקבעים על ידי הרשויות בפורטוגל, ולכן אין להניח שרכישת נכס מקנה מעמד כלשהו. שאלות כאלה נבדקות מראש עם עורך דין מקומי המתמחה בהגירה, ולפי הכללים העדכניים הרשמיים בלבד.

ירושה ותכנון קדימה

נכס בפורטוגל הוא גם נכס לצורכי ירושה. עשויים להידרש הליכים בשתי המדינות ובחינה של הדין הפורטוגלי והישראלי גם יחד. כדאי לתכנן זאת כבר בעת הרכישה. הרקע הישראלי מופיע במאמר איך עורכים צוואה בישראל, ובמקרה של נכס בחו"ל מומלץ להתייעץ גם עם עורך דין מקומי בנוגע להסדרה רכושית של הנכס הנרכש.

טעויות נפוצות בכניסה לעסקה

• תשלום מקדמה לפני בדיקת הנכס.
• הסתמכות על עורך דין או מתווך שמטעם המוכר.
• חתימה על הסכם מקדים בלי להבין מה קורה אם העסקה לא מושלמת.
• חתימה על ייפוי כוח רחב מדי.
• התעלמות מהצד הישראלי: דיווח, מס ותכנון ירושה.

לסיכום

רכישת נכס בפורטוגל מתנהלת בצורה מסודרת כשהיא מלווה בבדיקות נכונות, בייצוג של עורך דין מקומי שפועל מטעם הקונה, ובהכנה מסודרת של המסמכים בישראל. אם אתם שוקלים רכישה כזו, אפשר לפנות אלינו לליווי בצד הישראלי של העסקה, כולל ייפוי כוח נוטריוני ואפוסטיל ותיאום עם עורך דין מקומי.

המידע במאמר הוא כללי, אינו מהווה ייעוץ משפטי, ואינו מחליף בדיקה של הדין הפורטוגלי עם עורך דין במדינה.